【乡村振兴信息网】执行异议之诉“公平优先、兼顾效率”的价值体现

          ——从一起案外人执行异议之诉案例谈起

      【基本案情】原告齐某、武某系夫妻关系，于2007年1月从第三人姚某处购得住房一套，双方签订了《房屋买卖协议》，签约之时，买方已付清了合同约定的房款30万元，并且卖方亦将房屋交付于买方居住使用。因当时卖方姚某并未取得房屋所有权证，姚某只是将己方购房合同、发票及相关手续交给齐某、武某夫妻二人，并没能及时办理房屋产权过户登记。

        两年后，案涉房屋取得了房屋所有权证，房屋所有权人为姚某。但时过境迁，人心思变，此时的姚某认为当年的房子卖亏了，心里不平衡，虽经原告齐某、武某三番五次要求办理过户，但始终推三阻四，推诿不办，致房屋所有权一直登记在第三人姚某名下。而齐某、武某一家四代八、九口人一直生活在该房屋中，日子还算平静，两个儿子结婚都在这里操办，为此房子曾装修了两次。

        不料这种平静生活于2018年5月被打破，第三人即该房屋登记的业主姚某因与河南省中小企业担保集团股份有限公司追偿权纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院对该房屋采取了查封保全措施，房屋面临被强制执行的风险，一家人的生存状态堪忧。

       【诉讼历程】为了保住唯一的生活住房，齐某、武某的维权之路可谓一波五折。第一时间，买受人齐某、武某向执行法院提出了执行异议申请，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求解除对涉案房屋的查封，但执行法院以异议人提交的证据不能证明其非因自身原因未办理过户登记为由，对其异议请求，未予以支持。

       紧接着，买受人齐某、武某根据法律规定向执行法院提起了案外人执行异议之诉。经审理，郑州高新技术产业开发区人民法院虽然认定了双方在人民法院查封该房屋之前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，且原告自2007年起已合法占有案涉房屋，但该院认为，案涉房屋2009年2月份已取得房屋所有权证，且无其他权属纠纷，原告完全有条件、有权利要求第三人将涉案房屋过户至原告名下，原告对涉案房屋未能过户自身存在过错，其对涉案房屋享有的权利不能够排除执行，遂判决驳回原告齐某、武某的诉讼请求。

       原告齐某、武某不服该判决，向郑州市中级人民法院提出上诉，上诉理由是案涉房屋没能过户的责任完全在于第三人姚某而不是上诉人齐某、武某，未办理过户的原因是第三人长期在外地，联系不畅，加之房价上涨第三人不予配合，导致未能过户，一审法院在审查买受人在未办理过户问题上是否存在过错过于严苛且认定事实错误。

       二审法院认为，案涉房屋登记在第三人姚某名下，依据法律规定，姚某对案涉房屋拥有相应的物权。上诉人齐某、武某称自己对案涉房屋拥有权利且能够排除执行，虽提交了相应的《房屋买卖协议》、收据及其他占用证据，但按上诉人举证所知，案涉房屋的产权证是上诉人于2009年2月已经代为领取并一直拥有，上诉人也与卖方姚某的爱人为同事关系，买卖双方也多次见面，但是案涉房屋一直到2018年5月被法院查封仍没有过户，上诉人也不通过其他合法途径解决，致使房屋对外的物权公示效力一直在姚某名下，明显存在过错，故其对案涉房屋所拥有的权利不能对抗执行，遂判决驳回上诉，维持原判。

      买受人齐某、武某仍不服二审判决，于是向河南省高级人民法院申请再审。该院于2020年4月作出（2019）豫民申7912号民事裁定书，法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，其审查的目的，就是判断案外人就案件执行标的是否享有足以排除执行的实体权益，审查的重点则是案外人对作为执行标的不动产主张物权期待权是否成立并达到优于申请执行人在生效裁决文书等执行依据项下请求权的效力；在本案再审审查中，齐某、武某又提供了房管部门于2020年4月15日出具的其两人在当地没有房屋的证明，该证据意在进一步证明申请人对案涉房屋是真实购买且为了居住，申请人的生存利益应得到保护，二审判决对上述事实未予审理查明即作出齐某、武某对案涉房屋所拥有的权利不能排除执行的判断，缺乏事实和法律依据，遂裁定指令郑州市中级人民法院再审本案。

       郑州市中级人民法院再审认为，虽然原审中齐某、武某提交了《房屋买卖协议》、收据及其他已经对案涉房屋合法占有的证据，但案涉房屋自2009年发放产权证起一直登记在第三人姚某名下，原审判决对齐某、武某未将涉案房屋过户至自己名下的原因未予查明，遂裁定撤销原二审判决和一审判决，将本案发回郑州高新技术产业开发区人民法院重审。

      【柳暗花明】发回重审阶段，笔者接受了原告齐某、武某委托，担任其诉讼代理人，通过分析案情，重梳代理思路，律师提出了以下几点代理意见：

        一、原告齐某、武某对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，该房屋已不属于第三人姚某的责任财产，符合法定排除执行的全部条件。

      （一）在法院查封案涉房屋之前，原告齐某已与第三人姚某签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该房产、且已支付全部价款。

      （二）案涉房屋未能及时办理过户登记，并非因为原告齐某、武某自身原因，而是第三人姚某拒不协助办理过户所致。             2019年最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称“九民会议纪要”）第127条规定，“金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《执行异议和复议规定》第28条的规定。实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件（非因买受人自身原因未办理过户登记），理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”由此可见，最高人民法院关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的认定标准，是宽松的，倡导不宜过于严苛，绝非以向法院提起诉讼为主张权利的唯一途径和标准，只要买受人提出过办理过户的请求或存在未办理过户合理的客观理由，就可认定属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。

      （三）案涉房屋已不属于第三人姚某的责任财产截至2007年1月17日，原告齐某与第三人姚某签署的《房屋买卖协议》已基本履行完毕，第三人已取得全部购房款，姚某对案涉房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负担协助原告齐某办理物权变更登记的义务，此时的涉案房屋已经脱离第三人姚某的财产范畴，其无权再用该房屋偿付其所欠债务。民事主体以其责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。因此，法院应排除对该房屋的执行，否则明显有违公平、诚实信用的法律原则。             二、原告齐某、武某对案涉房屋享有的物权期待权与被告中原再担保集团股份有限公司的普通金钱债权相比，应予优先保护。

         在原告齐某与第三人姚某签署的《房屋买卖协议》依法成立并生效后，原告齐某要求第三人姚某依约履行合同的债权请求权与被告的债权请求权之间并无区别，但当原告齐某支付完毕全部购房款并实际占有案涉房屋后，实际上取得了对该房屋占有、使用、收益和部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定对外公示效力。至此，基于《房屋买卖协议》形成的一般债权就转化为物权期待权，虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来、处于物权取得预备阶段的权利状态，此种权利具有与债权相区别、与物权相类似的效力特征，已具备物权的实质性要素。

       案涉房屋虽然未办理过户，但原告对案涉房屋享有的物权期待权已具有一定的物权权能是确定的，这种物权权能在内容和效力上已经超过了被告享有的普通金钱债权，况且原告方长达十余年的居住更是具有了一定的对外公示效力，根据执行异议之诉“公平优先、兼顾效率”价值取向，理应优先予以保护。

       三、相较于被告普通债权的经营利益，原告齐某、武某及其家人的生存权益，有优先保护的价值和意义。

       在本案再审审理过程中，原告方已向法院提交了房管部门于2020年4月15日出具的其二人在当地没有房屋的证明；本次诉讼，向法庭再次提交了郑州市房管部门2021年3月份出具的原告齐某、武某及其两个儿子在当地没有房屋的证明，进一步证明原告对案涉房屋是真实购买且为了居住。

        因此，相对于被告的普通金钱债权所产生的经营利益，原告全家的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。

      【价值裁判】经重审审理，法院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，审查目的，就是判断案外人就案件执行标的是否享有足以排除执行的实体权益。通过原告举证，可以证明在法院查封案涉房屋之前，双方已签订了合法有效的书面买卖合同；买受人已实际合法占有该不动产；买受人已全额支付了案涉房屋价款；第三人姚某不予配合是导致案涉房屋未能办理过户的根本原因，若严格以原告未通过诉讼途径实现自己合法权益而将过错归结于原告过于苛责，也超过当时状态下原告作为普通民众的法律认知，结合本案案情，在姚某一直不予配合且联系不畅的情况下，不应认定未办理过户登记系因原告的自身过错。         综合考量本案的整体情况，原告在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为对该房屋享有的物权期待权。结合原告提供的房管部门出具的其两人在当地没有房屋的证明，进一步印证了原告对案涉房屋是真实购买并为了居住，且在案涉房屋已经被其实际用于自住的情况下，案涉房屋对原告夫妇即具有了居住保障功能，相较于被告享有的普通金钱债权，原告的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义，也更符合法律保障生存权、居住权的裁判精神。故认定原告对案涉房屋享有的民事权益能够排除强制执行，遂判决不得执行案涉房产。

        本案重审判决彰显了两点：一是物权期待权应优于一般普通债权予以保护；二是公民的居住、生存权益相较于普通金钱债权，应优先予以保护。这正是执行异议之诉“公平优先、兼顾效率”司法价值体现，案件虽经历多轮诉讼，最终本案原告案涉房屋的实体权益得以保护，切实体现了司法的公平正义和温度，解除了当事人的危困局面。